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江湖在走，賦稅要懂

房產過戶給子女，3種方法學起來

親友詢問想要移轉房屋給子女，因為聽過有贈與、繼承、和買賣三種方法，但不知道那種方式最適合他們，想詢問有那些合法又節稅可以把房子給子女的方法?

今天影片就來介紹父母要移轉不動產給子女有下列三種方法，要負擔那些費用?有那些優缺點?

三種移轉不動產方式：1、贈與、2、買賣、3、繼承

買房是許多人的畢生夢想，但面對持續上漲的房價，光靠薪水收入只能感嘆房價「高攀不起」。

現在很多父母也擔心子女買不起房，想幫助子女置產，如果要將名下房產移轉給子女，有人選擇生前贈與房產，有人選擇等待父母去世後繼承。

但父母要將不動產移轉給子女可以用實際買賣、贈與或繼承等三種方式，課稅制度也不同。

如贈與、買賣都要課徵土增稅10％～40％、契稅6%，贈與需另課贈與稅，而繼承僅課遺產稅 。

以下分別介紹各自有什麼優缺點？移轉房產還需要注意什麼？提供給想要移轉資產的父母參考：

一、「贈與」：主要的稅賦有：土地增值稅、贈與稅、契稅

土地增值稅：土地漲價總數與持有時間累計稅率20%~40%

贈與稅：10%~20%

減除每人每年220萬元贈與免稅額，若贈與財產價值為2,500萬元以下適用10％贈與稅率，超過2,500萬元至5千萬元部分為15％贈與稅率、超過5千萬元部分皆為20％贈與稅率。

契稅：按房屋評定標準價格6％課稅

需注意事項：

1. 因為「房地合一稅」開始實施後，房地產開始走向「實價課稅」。受贈人如果短期就出售房地產，稅金可能會大幅增加。2021年7月起適用新規範，延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間。
2. 房地合一稅稅率是10%~45%、贈與稅稅率是10%~20%，用現金贈與給子女再以子女名字用市價購買不動產，或購買不動產後贈與給子女適用不同稅率，可評估自身情形選擇。

贈與稅稅率級距

贈與淨額	稅率	累進差額
2500萬元以下	10%	0
2500~5000萬元	15%	125萬
5000萬元以上	20%	375萬

*免稅額：每年244萬元(以贈與人計算, 2022年1月1日)

房地合一稅稅率與新舊制比較 (以境內個人為例)

適用稅率	修法前	修法後 (2021/7/1起適用)
45%	1年以內	2年以內
35%	超過1年未逾2年	超過2年未逾5年
20%	超過2年未逾10年	超過5年未逾10年
15%	超過10年	超過10年
10%	自用住宅優惠稅率維持，不受影響	自用住宅優惠稅率維持，不受影響

*個人因調職、非自願離職或其他非自願因素，或以自有土地與營利事業合建於2年內出售，稅率20%

二、「買賣」：主要的稅賦有：土地增值稅與契稅，房地和一稅

土地增值稅：土地漲價總額20%~40%

契稅：按房屋評定標準價格6％課稅

房地合一稅：交易所得自用10%；一般稅率是15%~45%

如果訂定買賣契約，父母子女間要確實有支付買賣價金，並且提出證明文件，經國稅局查明屬實的話，就可以不用課徵贈與稅。這時父母最好利用每年244萬元免稅額分年贈與現金，為子女累積資金(投資或保險)，做為未來買賣不動產的交易價金。

需注意二親等買賣注意事項：不實申報可能有罰鍰或刑事責任

二親等以內親屬間財產的買賣，以贈與論，會課徵贈與稅。所以父母與子女間不能提出支付價款的證明文件，雖然訂的是買賣契約，仍應以贈與論，會被課徵贈與稅。

此外，如係故意以詐欺或其他不正當方法逃漏遺產稅或贈與稅者，即應處以所漏稅額一至三倍之罰鍰。甚至，因屬虛構買賣，而以此為移轉登記原因，向地政事務所辦理不動產之所有權移轉登記，使承辦人員陷於錯誤，將此不實之移轉原因事項登載於職務上所掌管之土地、建物登記簿冊上，並據以核發土地、建物所有權狀，而觸犯刑法上偽造文書章所定之罪責，故二親等內親屬間買賣不動產之所有權移轉，應注意所涉法律義務與責任。

不論訂定的是贈與契約或買賣契約，都要向贈與人( 出賣人) 戶籍所在地國稅局辦理贈與稅申報。

不過要注意由於父母屬二等親，依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定，二等親以內親屬間財產之買賣應以贈與論，因此民眾必須在過戶前，必須先跟國稅局申報贈與稅，之後再提供如買賣契約書、收付款資金流程及買受人資金來源等文件，待稽徵機關查核屬實、拿到「非屬贈與同意移轉證明書」後，才能證明是真買賣。

三、「繼承」房產：

遺產稅：政府公告價10%~20%

不用付土地增值稅、房地合一稅

需注意事項：

1. 房產留到繼承給子女最簡單，以目前稅制來說，不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。主要原因在於依據土地稅法第28條規定，因繼承而取得之土地，免徵土地增值稅，再加上遺產稅又有1,200萬的免稅額度，還有不少扣除額，上述案例(市價1,000萬的不動產)使用繼承方式，子女將不用繳納任何稅金。
2. 用繼承方式仍有其缺點，就是無法指定要給哪個子女，所以如果想把不動產留給特定繼承人，就必須在不侵犯特留分的前提下，用遺囑方式指定。

最後，由於在2016年1月1日房地合一稅實施之後，目前房產傳承方式節稅效果變得相當複雜，想將房產移轉子女的父母，除了要先了解房產取得時間點，是否需適用房地合一新制規定外，還需要思考：「就是子女何時會處置不動產？」

因為房屋持有期間越短，適用稅率越高，最高稅率可達45%，短期會出售不動產的話，就需要進一步先試算到底是否划算。

以上各項試算金額與案例僅供參考，實際稅額仍應依個案實際情形與國稅局計算結果為準。

由於各種房產傳承方式都有其優缺點，效果也大不同，民眾做資產規劃前，建議找尋專家諮詢才能有保障。

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