父母給子女房產,贈與稅、買賣、繼承遺產稅3方法那個最省稅?

by Rita
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江湖在走,賦稅要懂

房產過戶給子女,3種方法學起來

親友詢問想要移轉房屋給子女,因為聽過有贈與、繼承、和買賣三種方法,但不知道那種方式最適合他們,想詢問有那些合法又節稅可以把房子給子女的方法?

今天影片就來介紹父母要移轉不動產給子女有下列三種方法,要負擔那些費用?有那些優缺點?

三種移轉不動產方式:1、贈與、2、買賣、3、繼承

父母給子女房產,贈與稅、買賣、繼承遺產稅3方法那個最省稅【橘子姐的理法院】

買房是許多人的畢生夢想,但面對持續上漲的房價,光靠薪水收入只能感嘆房價「高攀不起」。

現在很多父母也擔心子女買不起房,想幫助子女置產,如果要將名下房產移轉給子女,有人選擇生前贈與房產,有人選擇等待父母去世後繼承。

但父母要將不動產移轉給子女可以用實際買賣、贈與或繼承等三種方式,課稅制度也不同。

如贈與、買賣都要課徵土增稅10%~40%、契稅6%,贈與需另課贈與稅,而繼承僅課遺產稅 。

以下分別介紹各自有什麼優缺點?移轉房產還需要注意什麼?提供給想要移轉資產的父母參考:

一、「贈與」:主要的稅賦有:土地增值稅、贈與稅、契稅

土地增值稅:土地漲價總數與持有時間累計稅率20%~40%

贈與稅:10%~20%

減除每人每年220萬元贈與免稅額,若贈與財產價值為2,500萬元以下適用10%贈與稅率,超過2,500萬元至5千萬元部分為15%贈與稅率、超過5千萬元部分皆為20%贈與稅率。

契稅:按房屋評定標準價格6%課稅

需注意事項:

  1. 因為「房地合一稅」開始實施後,房地產開始走向「實價課稅」。受贈人如果短期就出售房地產,稅金可能會大幅增加。2021年7月起適用新規範,延長個人短期炒不動產適用高稅率的持有期間。
  2. 房地合一稅稅率是10%~45%、贈與稅稅率是10%~20%,用現金贈與給子女再以子女名字用市價購買不動產,或購買不動產後贈與給子女適用不同稅率,可評估自身情形選擇。

贈與稅稅率級距

贈與淨額稅率累進差額
2500萬元以下10%0
2500~5000萬元15%125萬
5000萬元以上20%375萬
贈與稅稅率級距(Rita橘子姐的理法院)

*免稅額:每年244萬元(以贈與人計算, 2022年1月1日)

房地合一稅稅率與新舊制比較 (以境內個人為例)

適用稅率修法前修法後 (2021/7/1起適用)
45%1年以內2年以內
35%超過1年未逾2年超過2年未逾5年
20%超過2年未逾10年超過5年未逾10年
15%超過10年超過10年
10%自用住宅優惠稅率維持,不受影響自用住宅優惠稅率維持,不受影響
房地合一稅稅率與新舊制比較 (Rita橘子姐的理法院)

*個人因調職、非自願離職或其他非自願因素,或以自有土地與營利事業合建於2年內出售,稅率20%

二、「買賣」:主要的稅賦有:土地增值稅與契稅,房地和一稅

土地增值稅:土地漲價總額20%~40%

契稅:按房屋評定標準價格6%課稅

房地合一稅:交易所得自用10%;一般稅率是15%~45%

如果訂定買賣契約,父母子女間要確實有支付買賣價金,並且提出證明文件,經國稅局查明屬實的話,就可以不用課徵贈與稅。這時父母最好利用每年244萬元免稅額分年贈與現金,為子女累積資金(投資或保險),做為未來買賣不動產的交易價金。

需注意二親等買賣注意事項:不實申報可能有罰鍰或刑事責任

二親等以內親屬間財產的買賣,以贈與論,會課徵贈與稅。所以父母與子女間不能提出支付價款的證明文件,雖然訂的是買賣契約,仍應以贈與論,會被課徵贈與稅。

此外,如係故意以詐欺或其他不正當方法逃漏遺產稅或贈與稅者,即應處以所漏稅額一至三倍之罰鍰。甚至,因屬虛構買賣,而以此為移轉登記原因,向地政事務所辦理不動產之所有權移轉登記,使承辦人員陷於錯誤,將此不實之移轉原因事項登載於職務上所掌管之土地、建物登記簿冊上,並據以核發土地、建物所有權狀,而觸犯刑法上偽造文書章所定之罪責,故二親等內親屬間買賣不動產之所有權移轉,應注意所涉法律義務與責任。

不論訂定的是贈與契約或買賣契約,都要向贈與人( 出賣人) 戶籍所在地國稅局辦理贈與稅申報。

不過要注意由於父母屬二等親,依《遺產及贈與稅法》第5條第6款規定,二等親以內親屬間財產之買賣應以贈與論,因此民眾必須在過戶前,必須先跟國稅局申報贈與稅,之後再提供如買賣契約書、收付款資金流程及買受人資金來源等文件,待稽徵機關查核屬實、拿到「非屬贈與同意移轉證明書」後,才能證明是真買賣。

父母給子女房產,贈與稅、買賣、繼承遺產稅3方法那個最省稅?
國稅局-遺產稅、贈與稅、所得稅2022年最新規定

三、「繼承」房產:

遺產稅:政府公告價10%~20%

不用付土地增值稅、房地合一稅

需注意事項:

  1. 房產留到繼承給子女最簡單,以目前稅制來說,不動產留到繼承較有機會省更多賦稅。主要原因在於依據土地稅法第28條規定,因繼承而取得之土地,免徵土地增值稅,再加上遺產稅又有1,200萬的免稅額度,還有不少扣除額,上述案例(市價1,000萬的不動產)使用繼承方式,子女將不用繳納任何稅金。
  2. 用繼承方式仍有其缺點,就是無法指定要給哪個子女,所以如果想把不動產留給特定繼承人,就必須在不侵犯特留分的前提下,用遺囑方式指定。

最後,由於在2016年1月1日房地合一稅實施之後,目前房產傳承方式節稅效果變得相當複雜,想將房產移轉子女的父母,除了要先了解房產取得時間點,是否需適用房地合一新制規定外,還需要思考:「就是子女何時會處置不動產?」

因為房屋持有期間越短,適用稅率越高,最高稅率可達45%,短期會出售不動產的話,就需要進一步先試算到底是否划算。

以上各項試算金額與案例僅供參考,實際稅額仍應依個案實際情形與國稅局計算結果為準。

由於各種房產傳承方式都有其優缺點,效果也大不同,民眾做資產規劃前,建議找尋專家諮詢才能有保障。

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