情侶朋友適合一起買房嗎?「共同登記」優缺點一次告訴你

by Rita
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戀愛轟轟烈烈、買房清清楚楚

「共同登記」讓你不會人財兩失

「我們幾個朋友想回高雄投資,大家出錢一起買房,有什麼要注意的?」

「我們打算一年後結婚,不過台北房價實在太高想要一起買房,是登記一個人名下?還是兩個人都登記比較好?」

最近房產實在太熱門, 很多人躍躍欲試,不管是投資還是結婚,能一起買房子都是對未來有美好的計畫。

【婚前買房登記誰名字?】買房共同登記有什麼優點缺點?【橘子姐的熟齡理法院】

不過買了房屋要考慮的事情實在很多,像是房屋要登記誰的名字?貸款、水電費、管理費要誰繳?有出租收益的錢怎麼分?這些都必須在事前考慮好,否則未來一有狀況就會撕破臉,為了錢,朋友間互告上法院也是常見的事。

今天影片就來介紹

1、婚前買房登記誰的名字?

2、二人一起登記的「共同持有」有什麼優缺點?

3、注意6件事,避開合資買房的金錢糾紛

共同買房屋二種登記的類型

一、共同登記

二、只登記在一個人的名下

又可以分成3種來保障自已的權利:

  1. 借名登記
  2. 預告登記
  3. 信託登記

(連結影片:合資買房登記別人名字,如何保障自已的權利?)

登記別人名字小心人財兩失

不過,因為律師先生瑋哥分享過,曾有情侶婚前買房登記女方名字。但不幸,婚後二年兩人要離婚。

這時男方因為頭期款和貸款都是他繳的,所以離婚時,男方主張夫妻的剩餘財產請求權,要求分一半房產。

不過因為我國的夫妻法定財產制只有針對婚後財產,且女方把當時男方說要送她房產的證據,蒐集的很完整,所以男方被判敗訴。

婚前買房送女方,之後又離婚,還要不回房子,說是人財兩失也不為過。

所以下面介紹的「共同登記」,對保守理財的人是最安全穩當的一種方式。

合買房屋「共同持有」有什麼優缺點?

為了避免將來感情生變而後續有了產權糾紛,不管是夫妻或情侶、朋友,共同登記是最公平也是最安心的方法,因為房屋產權清清楚楚,自已買的部分所有權就握在自已的手中。

雖然很多人說:感情這麼好的情侶夫妻幹嘛分這麼清楚?

也有投資專家說:婚前買房共同登記的方式會花更多錢,對投資來說不划算。

但Rita還是想說:如果你是對投資比較保守,也不是以投資房產為主業,希望把財產握在手中才安心的人,最好還是採取共同登記的方式

共同登記有那些好處?

  1. 產權清楚。雙方都持有自已一部分的產權,謄本上也會記載共有人姓名,還可以標註各自持分比例,假如之後分手了,或是投資想法不同了,大家還是可以自由處分自己持有的產權。避免到時候對方脫產導致拿不到你應有的部分,
  2. 增加合夥投資人彼此的信心增進夫妻或男女朋友感情
  3. 降低購屋成本。在購屋能力還不足時,可以用較少的資金加入投資不動產的行列。
  4. 掌握處分收益的權利在手中。共同登記如果沒有經過對方同意,不可以進行買賣、出租等行為。

不過,這一點要特別注意,每個人可能在出資比例不同,最好購屋時能再訂一份合約,上面要記得標註2人個別出資的比例、貸款的成數、費用誰出、收益的分配,未來拆分才有依據。

另外,房屋持有的成數,也會影響後續誰可以直接處分。

在《土地法》第34 條之1 有規定:

「共有土地或建築物,只要共有人過半數,持有部分也過半數就可以直接處分。或是持有的部分合計超過2/3 ,也可以直接處分。」為了避免未來其中一人有私心擅自處分,記得登記時要小心持有比例的問題。

「共同登記」的缺點

  1. 任何一方要處理不動產的時候,除了上述土地法的規定外,都需要共有人同意。在出售和出租時都比較麻煩。萬一你真的需要用錢的時候,這筆不動產投資就變成不能動的資產了。
  2. 若是同住在一起,各共有人的房屋稅、土地稅都要分開繳納。愈多人持有愈麻煩。
  3. 未來處分繳的稅賦比較多。投資的稅賦本來就比自住高,而且結婚後,夫妻二人要出售房屋時,賣房還會用掉「一生一次自用住宅的土地增值稅的10%優惠稅率」,則二人的名額就都被佔用掉了。
  4. 貸款比較麻煩

RITA在銀行擔任房貸授信時,遇到申請的房貸如果是共有房屋,貸款給的成數一定比單一人自住的貸款成數低1~2成。

而且因為產權複雜,銀行的貸款利率也會比自用住宅高。

若是調查所有共有人的聯徵紀錄,若其中有一人信用不良,更會影響房屋貸款的成數。

這時候用來投資的合買房屋,共同持有的投資成本就墊高很多了。

合購房產經常發生糾紛的6個注意事項

  1. 最好保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據,做為出資的證明。
  2. 房屋若是大家共同做為住宅使用,最好能以書面約定各種費用由誰繳納。
  3. 共同持有房產要做為出租使用時,要事先依《民法》第818條、820條做好管理協議。
  4. 與他人合購房屋時,最好先了解對方財務狀況,否則不但貸不到好的成數和利率,或是對方有欠債導致房子被拍賣,即使你是共有人有優先承買權,未必短時間內能湊出購買的錢,房子被法拍所得的錢仍需清償對方的債務。
  5. 個人的持份最好不要太低,如果依照《土地法》第34 條之1的規定,其他人有超過2/3的持分,就可以不經過你,直接有處分不動產的權利。
  6. 上述與人合購房產訂立的私人契約,最好都能到法院或找公證人進行公證,以免他方日後不承認契約效力。

不過真的很少情侶會在戀愛期間,還特別簽契約、公證雙方出資比例,遇到狀況時都要舉證各自負擔的款項與金流。

就算好朋友合夥買房產,也常常會為了利益而產生爭議,雙方鬧上法庭。

俗話說「親兄弟明算帳」,雖然不希望和親近的朋友發生金錢糾紛,但共同買房是一件人生中的大事,一定要先學好相關的理財法律知識,才不會造成「人財兩失」

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本文為律師先生瑋哥提供案例

我是Rita,分享熟年成長學習、退休理財法律知識

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