最近台北西門町有名的楊桃冰店，店鋪在6月要被執行拍賣。原因是店面所有權是十多個鄭姓家族成員共同持有的，
因為每個人對持有店面的想法不一，有的人想要安穩靠收租金就覺得很不錯了，但有的人因為財務狀況不佳，就想賣掉房屋分到一大筆錢來過日子。
因為所有權人太多，大家意見都不一樣，有人想賣高價賺一筆，有的人覺得自已要買持分，當然愈低愈好。所以一群人實在很難協商成功，最後就變成堂兄弟姐妹大家一起選擇到法院來分割共有物。
上次提到不動產比要常用的有2種分割方法，一種是「原物分割」，一種是「變價分割」。
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🙋🏻♂️網友來詢問：如果想要保有土地房屋不想被拍賣掉，有什麼方法可以主張呢?
這篇文章就是教大家什麼是「原物分割」?如何爭取保留原物不要被拍賣的2種方法。
之前介紹過在共同繼承不動產時候，很多人會選擇把自己的持份賣掉，因為共同管理不動產麻煩太多了，拿回自已被分配到的錢比較簡單。
延伸閱讀：【房屋持分喬不攏?】共有物分割「原物分割」「變價分割」程序怎麼做
不過也有人會想要保留祖先留下來的房地產，或是已經居住在房屋裡面了，就算只有共有人，也不想要搬出去，想要保留原來的房子使用權。更不希望房地產是被法院被拍賣掉。下面的二種方法可以供參考。
一、「協議分割」
這種方法是所有的共有人大家坐下來談，每個人都提出自已的分割想法。（民法第８２４條第１項）
1、要件：需要全體共有人意見一致
只要有一個人不同意，協議分割的方法就不能成立。
2、適合：共有人數少，共有人全體意見單純一致。
3、登記後才發生效力。
大家都協商同意後，要去地政機關登記才發生效力。
4、優點：省訴訟的費用也省時間。
因為一個分割共有物訴訟，有時候訴訟期間長達數年，還要花訴訟費用、鑑價費用，如果大家可以坐下來協商成功，真的可以省錢又省事，不用上法院了。
像西門町的楊桃冰店，因為共有人有十多個人，而且店面是單獨的透天厝沒有獨立的出入口，沒有辦法分隔成每人一戶房屋，所以想要保留房屋所有權的共有人，就要出錢把想賣掉的人的持分買回來。不過因為房屋價值高達1億多新台幣，想要買回持分的人也要很有財力。因為人多嘴雜，錢也談不攏，只好上法院請有公信力的機關來幫忙分割共有物了。
二、請法院分割共有物「原物分割」
如果協議分割方式談不成，到法院去申請共有物分割，法院其實也會先考慮原物分割。(民法第８２４條第２項)
這時你可以提出你的原物分割方案，向法院爭取你希望不動產的分配方式，不過你所主張的方案，有一些條件和流程要注意，才能夠爭取到法院選擇你提出來的分割方案。
1、任何一人就可以提起分割共有物訴訟
依民法第823條規定，共有人均可請求分割共有物，也可以隨時請求分割共有物。不動產、動產都是一樣的。
2、訴訟要全體共有人都必須參加
分割共有物是把共有物的全部來進行分配，當然必須讓全體的共有人，都參與其中表示意見，同時也對所有的共有人發生效力。
所以西門町的楊桃冰店十幾個共有人，這些共有人不是當原告就是要當被告，不能漏掉任何一個共有人，否則會變成違法判法，這在提起訴訟時特別的小心。
3、法院會調查房屋土地相關資料
為了要確認全部的共有人都是訴訟的當事人，一開始法院會要求原告提出：土地房屋的謄本，和全體共有人的戶籍謄本。
如果發生共有人已死亡的情形，法院會要求原告再提出繼承系統表，以及全體繼承人的戶籍謄本，確認全體共有人的範圍。
4、分配時會考慮土地上有沒有地上物或建物
如果是土地分割的時候，法院會儘量把地上物或建物坐落的基地，分配給所有權人或是使用人。
不過這種地上物或是建物，還需要去考慮有沒有保留的價值，如果是破敗不堪使用，法院也不會把這塊土地判給你。
5、不動產分割要注意通行權的問題
每一位主張要原物分割的人，都可以提出分割的方案給法院參考。
但是你的分割方案要合理公平，你不能把土地或房屋分配到只有一部分可以對外通行，而有一些人的土地房屋是沒辦法對外通行。如果你的分配方案，是讓土地變成無路可走的袋地，或是分割後反而造成畸零地，法院也是不會裁定判給你的。
如果是房屋就更麻煩，因為房屋構造的問題很難直接劃分。例如楊桃冰店坪數不大，如果方案是一人分一小塊店面，反而有些人沒有出入口，這種分割方式在地政機關是沒有辦法登記的。
所以如果是申請原物分割的方案，法院通常會去現場勘驗測量，看看用怎麼樣的劃分方式最好。
6、提出分割方案地政機關的測量費必繳
一旦你提出分割共有物的方案，法院就會囑托地政事務所到現場去測量。這時候法院裁量要你繳的測量費，這個費用一定要去繳，只有繳了費，地政事務所才會去把你的分割方案測量出來。如果將來法院想要採用你的分割方案，就一定要有地政事務所的複丈成果圖。如果你為了省錢沒有去繳納費用，法院就不可能採用你的分割方案，這點要特別的注意。
7、提出分割方案鑑價費用必繳
有些土地建物沒辦法像蛋糕切成等分，例如有些地方比較崎嶇或是沒有臨路，如果你建議的部分價值有高低差別，就要向法院去申請鑑價，這時法院會去囑托不動產估價師鑑價，再來用鑑價的結果評估。看看每一個共有人分到的土地建物有沒有價差?如果有價差應該要如何補償另外的共有人。
如果提出來的分割方案是獨厚少數的人，而分割方案又沒有去請法院鑑價，用錢補償給分配到比較吃虧的人，這種不公平的分割方案，法院也不會答應你的請求。
所以在想要保有原物分割的方式，一定要小心上面的幾點注意事項，你才可以提出一個公平又合理的分割方案，讓法院把你所想要的房屋土地分配給你。
三、「變價分割」拍賣，共有人優先承買權
- 不動產的共有人出賣其應有部分時，他共有人可以行使優先承買權，此由土地法第34條之1第4項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
- 執行法院的拍賣，性質上為買賣之一種，於執行拍賣共有土地全部時，共有人自亦有依同樣條件優先承購之權。民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」
最後一種方法，就是等法院變價拍賣後，共有人用優先購承買權把房地產再買回來，也可以保留房地產的所有。
🍊Rita小提醒
因為繼承共有物和分割，會牽涉到比較多地政稅務和法律的行為，如果共有人數比較多，房地產又比較複雜的狀況，最好盡早分割不要把共有關係弄的太複雜。
也可以向專業人士或律師諮詢細節，把分割共有物的建議方案做的比較完整，用專業的方式去爭取和談判，盡量讓法院做出同意你提出有利全體共有人的分配方案。
這才是皆大歡喜的分割方案，利用專業可以讓你省錢又減少糾紛
「學習理財法律！」善用專業人士，省錢減少糾紛。
🧑🏻⚖️本文為律師先生瑋哥提供案例
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