【房屋持分喬不攏?】共有物分割「原物分割」「變價分割」程序怎麼做 #YouTube61

by Rita
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很多子女會共同繼承父母的房地產,常常因為要處分不動產,每個人都想要搶自認為比較好的持分,兄弟姐妹就會意見不合。常常因為分割的條件談不攏,沒有一個有公信力的人來幫忙分配共有的財產,這時候就要到法院訴請分割共有物了。

西門町楊桃冰共有物走上法院變價分割

你去西門町喝過楊桃冰嗎?​
這裡是我國中、高中、到大學轉公車的根據地。​到現在偶爾還會去買「楊桃冰」或「李鹹冰」​
​你知道嗎?​今年2022年5月,這間西門町知名的楊桃冰店,​店鋪傳出要被執行法拍。​原因是店面所有權為十多位鄭姓家族成員共同持有,​由於協商分配談不攏,​而且人多實在很難原物分割,​就選擇以「變價拍賣」之現金分錢,​將於6月執行一拍。​

這間店是鄭姓創始人經營,當年由6位共同繼承、共同經營店面。因為沒有特別去分割共有物,​後來共有持分關係愈變愈複雜,​含第二代、第三代子孫共達十餘人,​每個人對持有店面的想法都不一樣,​有的想要靠安穩的收租過活就好,​有的因個人的財務狀況不佳,​只想拿到一大筆錢來過日子,​所以親戚間連怎麼賣、賣價多少都有爭議,​才會用到法院至少價格公開的「變價拍賣」來決定價格。​

其實這是法院常見到的「分割共有物」訴訟,​不管財產的多寡,只要有共同持分,每一個人都可能遇到的問題,​避而不談只會讓以後的分割問題愈來愈麻煩。​

這次影片教大家到法院請求分割不動產的程序,還有什麼是「原物分割」?什麼是「變價分割」?

【共有物分割訴訟】繼承共有房地產兄弟吵翻天,法院幫你「原物分配」「變價分割」程序【Rita橘子姐的理法院】

很多人在共同繼承不動產時候,因為持分不多又很難使用到只有持分的不動產,因此,為了解決越來越複雜的共有關係,多數人會選擇把自己的持份賣掉,或者是分割共有物。

延伸閱讀:共同繼承房屋怎麼買賣?共有持分房產相關規定,4方法免紛爭

不過可以順利的把持分賣掉當然最好,萬一大家意見不同沒有辦法賣掉,有人想賣高價,有人又不想賣,這時候就只好到法院去申請分割共有物了。

一般我們要開始分割共有物,依民法第824條第1項的規定,原則上是由共有人間的協議來決定,無法達成協議時,再向法院提起分割共有物訴訟。

不過有時候人多嘴雜,愈多的共有人愈難達成協議,這時候唯一方法就是向法院提起「共有物分割」訴訟。

分割共有物最常見的有兩種方式

原物分配

法院一般來說會先考慮原物分割,只有原物無法分割時,才會用變價分割的方式。

所謂的原物分配,就是各共有人依比例分配,亦可僅部分共有人受分配。

變價分配

而所謂的變價分割,就是將共有物拍賣,共有人依其應有部分分配金錢。共有人也可參與競標,如果是共有人得標,其他共有人不得主張優先購買權,如非共有人得標,共有人可主張優購。

分割共有物有那些條件和流程

1誰可以提起分割共有物訴訟

原則:依民法第824條第2項規定,只要大家的分割協議不成功,任何一個共有人,都可以向法院訴請分割共有物。

例外:

  1. 法令另有規定。
  2. 因物之使用目的不能分割。
  3. 契約訂有不分割之期限(不動產約定不分割之期限,不得逾三十年)。

2、共有物分割先聲請調解減少訴訟時間

因為進行分割訴訟的時間很久,如果可以調解協商成功分割共有物,可以省下訴訟的金錢和時間。

另外,不動產如果是分別共有,在分割前可以去調解委員會調解,調解不成可以做成「不成立證明書」,這時可以認定共有人沒法達成協議,再用訴訟方式聲請法院裁判分割。

3、全體共有人都必須參加分割訴訟

分割共有物既然是把共有物的全部來進行分配,當然必須讓全體的共有人都參與其中,同時也對所有的共有人發生效力。

這和辦理分割共有物和繼承登記一樣,都是屬於固有必要共同訴訟,必須全體繼承人及共有人一同起訴或被訴。

所以常常有家人為了分割共有物,就當了被告了。

4、法院調查房屋土地相關資料

為了避免漏掉共有人,確認全部的訴訟的當事人一個都沒少,法院剛開始會要求原告提出土地房屋的謄本,還有全體共有人的戶籍謄本,來確認全體共有人的範圍。

  1. 房屋、土地登記謄本
    「所有權部」可確定「現共有人為誰」以及「各共有人之應有部分」,「他項權利部」上則會顯示是否已設定抵押權、地上權或其他權利。
  2. 異動索引
    記載申請標的之異動記錄,包括異動部別、登記日期、登記原因、登記次序、收件年字號、異動日期及權利人姓名等欄位。
  3. 地籍圖
    可確認共有的土地坐落位置,並可在地籍圖上標示自己主張的分割方案。

如果發生共有人已死亡的情形,法院還會要求原告再提出繼承系統表,以及全體繼承人的戶籍謄本。

5、法院的裁判重點-公平性及妥適性

法院依照前面所提的資料來考量,共有物的經濟效用和公共利益。

如果原物分配對全體或多數共有人有利,法院就會採用原物分配,只有在原物分配有困難時,才會用變價分割

例如:共有的人數眾多,再加上土地的面積不是太大的情況,要原物分割其實會有一定的困難。而且每個共有人分得到的土地面積,也會相對的很小,可能根本沒有辦法做利用。這種情況之下只能採用變價分割。

但是如果是房屋就比較麻買,因為房屋構造的問題很難直接劃分持分。

例如:透天厝每個共有人有一層樓,但是每一層樓沒有獨立的出入口,這種房屋也沒辦法原物分割。

如果房屋有獨立出入口,當然就可以用原物分配的方式,每個人拿到一層獨立出口的房屋。

所以法院通常會去現場勘驗,以公平和妥適性,來看看用怎麼樣的劃分方式最好。

6、法院判決確定後如何進行分割

原物分割

分得土地的共有人可以拿確定判決書,直接到地政機關辦理分割登記,不必向執行法院聲請執行。

變價分割

任何一個共有人都可以拿確定判決書,向執行法院聲請進行變價程序,之後就和一般的強制執行一樣,從鑑價、詢價、拍賣、減價拍賣流程,出售房地產。再由法院將拍賣所得的價金,進行分配給每一個共有人。

律師瑋哥小提醒

分割共有物是訴訟上常見的類型,不過因為共有人會愈來愈多、分割意見就更多了,如果想要符合公平性及土地利用效益,往往很難談成功。

因為不動產的價值通常不低,在面對共有土地分割的訴訟,最好多方了解相關法律的規定,或是向專業人士或律師諮詢,才能保障自己的權益。

「學習理財法律!」善用專業人士,省錢減少糾紛。

本文為律師先生瑋哥提供案例

我是Rita,分享熟年成長學習、退休理財法律知識

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補充條文

1. 民法第823條(共有物之分割與限制)

「各共有人,除法令另有規定外,得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者,不在此限。前項約定不分割之期限,不得逾五年;逾五年者,縮短為五年。但共有之不動產,其契約訂有管理之約定時,約定不分割之期限,不得逾三十年;逾三十年者,縮短為三十年。前項情形,如有重大事由,共有人仍得隨時請求分割。」

2. 第824條(共有物分割之方法)

「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:

一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。

二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。

以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。

以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。

共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。

變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」

3. 民法第1164條(遺產分割之自由及其限制)

「繼承人得隨時請求分割遺產,但法律另有規定或契約另有訂定者,不在此限。」

4. 民法第1165條第2項(遺產分割之方法)

「遺囑禁止遺產之分割者,其禁止之時效以十年為限。」

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