共同繼承房屋怎麼買賣?共有持分房產相關規定,4方法免紛爭#Youtube49

by Rita
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謂「持分房屋」是指兩人以上共同持有房屋或土地。不過當要用房屋或土地買賣處分的時候,經常遇到共有人意見不合的情況,此時如果想針對自已所持有這部分的財產出售,就是「房屋持分買賣」。

日前有一個案例,4個兄弟姐妹,共同繼承一棟房屋,每人各有1/4的持分。其中一位繼承人因為缺錢,想把繼承的1/4房產賣掉,結果每一位共有人都有意見,有人想賣高價,有人不想賣,造成處分上非常困難,這時該如何處理比較好呢?

分享4種方法,順利將自已繼承到的持分房產變現。

【房屋只有持分,共有物怎麼賣?】兄弟共同繼承遺產意見多,教你4招處理共同持分的房屋解套變現【Rita橘子姐的理法院】

和別人共有房屋持分,可以單獨把個人持有部份買賣處分嗎?

之前有介紹過在繼承遺產時,有關民法應繼分和特留分的規定。

影片連結:【應繼分怎麼計算?】配偶兒女繼承順位如何分配?

影片連結:【特留分怎麼算?】財產全部給兒子女兒不能繼承遺產?

當辦完繼承之後,每個繼承人也都拿到了房產的持分,才忽然發現,除了現金很好分,其他的房屋土地因為持分關係,不管怎麼分配大家都有意見。

剛好這個案例是繼承了1/4的房地產。不過這個公寓還有其他兄弟住在裡面,就算分到了1/4也沒辦法出租收益,更何況每年還要繳房屋稅和地價稅,他就想要把自已的持份賣掉。

但是當其他的共有人意見不合,和他想要出售的價格談不攏,就沒有辦法出售或變現,拿到持分又沒法使用收益,實在很不方便。下面提供4個方法給大家參考。

一、最快最方便的方法,就是賣給其他共有人

這種是最快可以直接拿到錢的方法。

當繼承到的是房產持分,就賣給其他的兄弟姐妹(共有人),讓持分集中在其他的兄弟姐妹身上,價格可能也比較好談。

因為只有持分的房屋所有權,外面收購的價格不高,而且只有持分,處理起來很麻煩,所以出售給外人很難賣到市價。

二、想出售的共有人拿房屋持份去抵押借錢

1、銀行抵押借錢

如果共有人並不想買,而不動產的好處是可以抵押借錢,但是因為房屋只有持分,除非個人條件特別好,銀行是不容易借到錢。

2、民間抵押借錢(共有人)

如果是民間借錢就要特別注意還款能力了。或是直接向其他的共有人抵押借款,不過也要注意後續的還款能力,以免房產最後還是保不住。

三、是說服多數的共有人出售房產

1、土地法共有的多數人出售

  • 共同協商:如果多數人是同意買賣的話,法律規定以多數人的意見為主。最好能用協商的方法,取得大家一致的同意。不過有時候共有人沒有辦法例如四個兄弟姐妹有三個想要賣,只有一個人不願意賣。這時候就要用到多數決了。

持分多數決:土地法第34條之一有規定「 共有人過半數同意,應有部分也過半數同意。」 或是應有部分合計超過3分之2,就可以不用計算人數。

土地法第34條之一第1項:共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

2、注意有土地法「優先承購權」規定

不過這邊要注意土地法第34條之一的規定,因為不是大家一起談好的出售價格,所以也會顧及少數不想賣的人的權利,在兄弟姐妹談好要出售的價格時,要讓不同意的人有優先購買權,才不會讓其他人隨便賤賣房屋,損害到少數持分的人。

所以記得買賣持分房屋時一定要通知其他持有人,詢問其他共有人是否要優先購買。

土地法第34條之一第4項「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

第四種是只有少數持有人要賣,可以個人賣掉持分,或向法院申請共有物分割

1、賣個人房屋的持分

例如只有一人想要賣房, 其他三個兄弟並不想賣,最好就是把自已的持分賣掉。不過有時候單獨只賣持分,通常賣不掉,或是賣的價格很低。

2、申請共有物分割

如果是公同共有的部分不好出售,這時候共有人就可以向法院申請「共有物分割」

依民法第823條規定「各共有人,得隨時請求分割共有物。」

共有物的分割方法,原則上是由共有人間的協議來決定,如果無法達成協議,可向法院提起分割共有物訴訟。

因為法院通常會讓不動產的價格不要過低, 通常會保持不動產的完整性,採用「變價分割」的方式, 意思就是把這棟房子拿去民事執行處拍賣。法院就會把全部人的不動產一起拍賣,再將拍賣後的金額,按照比例分回給共同持分人。

總結:4種買賣個人持分不動產的方法

  1. 第一是賣給其他共有人,也是最簡單省事的方法
  2. 第二是用共有房屋的持分拿去抵押借款
  3. 第三是說服多數人一起賣掉共有房產,之後再按比例分錢
  4. 第四種是只有少數持有人想要賣房屋可以選擇賣掉自已的持分,向法院申請共有物分割(變價分割)

如果遇到處分大筆財產,最好可以多向專業諮詢方法,學習生活理財法律常識,當你知道法律怎麼規定,有那些理財工具可以幫助自已,就知道怎麼處理自已的財產,才不會用錯方法,讓金錢白白的損失。


⚖️參考法條:

民法 第 824 條

共有物之分割,依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:

  1. 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
  2. 二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。

以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者 ,得以金錢補償之。

以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分 仍維持共有。共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。

共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。

變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。

土地法 第 34-1 條

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣(市)地政機關調處,不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

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參考法條:

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