所謂「持分房屋」是指兩人以上共同持有房屋或土地。不過當要用房屋或土地買賣處分的時候，經常遇到共有人意見不合的情況，此時如果想針對自已所持有這部分的財產出售，就是「房屋持分買賣」。
日前有一個案例，4個兄弟姐妹，共同繼承一棟房屋，每人各有1/4的持分。其中一位繼承人因為缺錢，想把繼承的1/4房產賣掉，結果每一位共有人都有意見，有人想賣高價，有人不想賣，造成處分上非常困難，這時該如何處理比較好呢?
分享4種方法，順利將自已繼承到的持分房產變現。
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和別人共有房屋持分，可以單獨把個人持有部份買賣處分嗎？
之前有介紹過在繼承遺產時，有關民法應繼分和特留分的規定。
影片連結：【特留分怎麼算？】財產全部給兒子女兒不能繼承遺產?
當辦完繼承之後，每個繼承人也都拿到了房產的持分，才忽然發現，除了現金很好分，其他的房屋土地因為持分關係，不管怎麼分配大家都有意見。
剛好這個案例是繼承了1/4的房地產。不過這個公寓還有其他兄弟住在裡面，就算分到了1/4也沒辦法出租收益，更何況每年還要繳房屋稅和地價稅，他就想要把自已的持份賣掉。
但是當其他的共有人意見不合，和他想要出售的價格談不攏，就沒有辦法出售或變現，拿到持分又沒法使用收益，實在很不方便。下面提供4個方法給大家參考。
一、最快最方便的方法，就是賣給其他共有人
這種是最快可以直接拿到錢的方法。
當繼承到的是房產持分，就賣給其他的兄弟姐妹(共有人)，讓持分集中在其他的兄弟姐妹身上，價格可能也比較好談。
因為只有持分的房屋所有權，外面收購的價格不高，而且只有持分，處理起來很麻煩，所以出售給外人很難賣到市價。
二、想出售的共有人拿房屋持份去抵押借錢
1、銀行抵押借錢
如果共有人並不想買，而不動產的好處是可以抵押借錢，但是因為房屋只有持分，除非個人條件特別好，銀行是不容易借到錢。
2、民間抵押借錢(共有人)
如果是民間借錢就要特別注意還款能力了。或是直接向其他的共有人抵押借款，不過也要注意後續的還款能力，以免房產最後還是保不住。
三、是說服多數的共有人出售房產
1、土地法共有的多數人出售
- 共同協商：如果多數人是同意買賣的話，法律規定以多數人的意見為主。最好能用協商的方法，取得大家一致的同意。不過有時候共有人沒有辦法例如四個兄弟姐妹有三個想要賣，只有一個人不願意賣。這時候就要用到多數決了。
持分多數決：土地法第34條之一有規定「 共有人過半數同意，應有部分也過半數同意。」 或是應有部分合計超過3分之2，就可以不用計算人數。
土地法第34條之一第1項：共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
2、注意有土地法「優先承購權」規定
不過這邊要注意土地法第34條之一的規定，因為不是大家一起談好的出售價格，所以也會顧及少數不想賣的人的權利，在兄弟姐妹談好要出售的價格時，要讓不同意的人有優先購買權，才不會讓其他人隨便賤賣房屋，損害到少數持分的人。
所以記得買賣持分房屋時一定要通知其他持有人，詢問其他共有人是否要優先購買。
土地法第34條之一第4項「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」
第四種是只有少數持有人要賣，可以個人賣掉持分，或向法院申請共有物分割
1、賣個人房屋的持分
例如只有一人想要賣房， 其他三個兄弟並不想賣，最好就是把自已的持分賣掉。不過有時候單獨只賣持分，通常賣不掉，或是賣的價格很低。
2、申請共有物分割
如果是公同共有的部分不好出售，這時候共有人就可以向法院申請「共有物分割」
依民法第823條規定「各共有人，得隨時請求分割共有物。」
共有物的分割方法，原則上是由共有人間的協議來決定，如果無法達成協議，可向法院提起分割共有物訴訟。
因為法院通常會讓不動產的價格不要過低， 通常會保持不動產的完整性，採用「變價分割」的方式， 意思就是把這棟房子拿去民事執行處拍賣。法院就會把全部人的不動產一起拍賣，再將拍賣後的金額，按照比例分回給共同持分人。
總結：4種買賣個人持分不動產的方法
- 第一是賣給其他共有人，也是最簡單省事的方法
- 第二是用共有房屋的持分拿去抵押借款
- 第三是說服多數人一起賣掉共有房產，之後再按比例分錢
- 第四種是只有少數持有人想要賣房屋，可以選擇賣掉自已的持分，向法院申請共有物分割(變價分割)
如果遇到處分大筆財產，最好可以多向專業諮詢方法，學習生活理財法律常識，當你知道法律怎麼規定，有那些理財工具可以幫助自已，就知道怎麼處理自已的財產，才不會用錯方法，讓金錢白白的損失。
⚖️參考法條：
民法 第 824 條
共有物之分割，依共有人協議之方法行之。 分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
- 一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。
- 二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。
以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者 ，得以金錢補償之。
以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分 仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。
共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。
變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
土地法 第 34-1 條
共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。 前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
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以上是律師先生瑋哥提供法律案例
參考法條：
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