以房養老|在宅養老有老後生活費,銀行以房養老注意3種優缺點

by Rita
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養房子大半輩子,如今,房子也可以養你。

窮到只剩房子?以房養老安享老後生活

很多人打拼一輩子好不容易買了一間房子,到了退休卻擔心沒有養老的收入,不過又捨不得賣掉惟一的房子,這時候可以參考最近一些銀行推出的「安養信託」和「以房養老」。這些新的金融商品,是針對老年化的社會需求,讓銀髮族有更多退休理財選項。

如果我們能夠善用自住的不動產,不僅可利用自已的房屋來養老,而且能夠利用房屋來創造穩定的現金流。年紀大了不一定有充足的財富或被動收入來支撐生活費用,雖然有一棟房屋可以避風雨,但為了讓自已不用賣房或出租房屋,就可以有一筆金錢收入來養老,以房養老的也是一個為了高齡化社會需求,所衍生出來的新金融商品。

今天的影片要介紹:以房養老到銀行辦理有那些條件?還有什麼樣的優點和缺點需要注意?

【以房養老】不賣房定期給生活費,守護老後財產必知以房養老3種優缺點【Rita橘子姐的理法院】

單身獨老一棟房產,適合以房養老

運用「以房養老」活化資產,很適合單身獨老的人,將自已畢生努力買到的不動產用在自己的晚年最好。

無論你是一輩子單身,還是伴侶家人已過世,只剩下自己一人最擔憂的是,自已的老後生活該如何安排?努力存下的財產該如何處理?

這些都可以透過一些金融商品操作規畫,再搭配法律規定事先安排,例如:「預立遺囑」信託規劃」和「以房養老」,讓單身獨老的你,可以藉由一些金融工具和專業人士的協助,自主的安排養老和傳承的財產。

台灣進入高齡化社會,政府和銀行都開始大力推動一些養老的新金融商品,例如:「以房養老」和「留房養老」「安養信託」。

多房產可用「留房養老」「安養信託」

留房養老主要是自已有2間以上的房屋,或是不想住自已的房屋想住安養院,這時就可以將房屋的產權和租金,交付給銀行來管理,而銀行簽訂信託契約後,會透過房屋的「包租代管」,每月付租金生活費給屋主,或給指定的安養中心。這會讓老人每個月有穩定生活醫療費用。

也因為由銀行協助監管,老人家比較不容易被有心人士詐騙,或被缺錢的子女借走不還錢。甚至可能因為年紀大了思慮不週,而隨便揮霍掉大筆的財產,造成老後生活困難。

延伸閱讀:如何聲請監護宣告、輔助宣告5個流程?避免老年失智變子女爭產大戰

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「以房養老」是什麼?(反向抵押貸款)

以房養老正式名稱叫做「不動產逆向抵押貸款」。就是讓擁有房屋又想住在自已房子裡養老,但是沒有現金流的老人,利用自己居住的房子來向銀行抵押貸款。在不需搬出房子的情況下,還能領取銀行每月支付的生活費,直到往生或是住到約定的貸款期間為止。期滿可以清償貸款,房屋回歸所有權人或他的繼承人。

「以房養老」的貸款條件

  1. 貸款年齡:55~60歲以上
  2. 貸款利率:目前(2022年)大約是2%~4%
  3. 貸款成數:要看在都會區還是偏遠地區,例如在雙北地區可貸到5~7成,有些偏遠地區甚至只有3成左右
  4. 還款年限:依個人需求最高可到30~35年

除了上述條件,大部分的銀行也都有備註這項目:

「年齡+貸款年限≧90」「屋齡+貸款年限≦60」

如果想要辦理以房養老,記得需要注意年齡和屋齡,是否有在規定的範圍之內,才比較容易辦到貸款。

「以房養老」3種優點

一、可以在自已房屋養老

老人家可以在自己熟悉的環境安享天年,這點對不喜歡變動的老年人很適合。因為是長久居住熟悉的環境,還有老鄰居有一些社交生活,這些對老人家的身體心靈都有幫助。

二、活化不動產創造每月的現金流

因為房子一定帶不走,對於只有一間自住房子,手邊卻沒有足夠現金或穩定收入的退休族,用自已的房屋透過向銀行貸款來活化資產,讓自已每月可以拿到穩定的現金流。

畢竟沒現金就不能支付日常生活開銷,這時用自己畢生賺的錢來養自己,以房養老就是一個可以考慮的選擇。

三、減少其他親人子女負擔

在少子化、薪水凍漲的時代,上有父母、下有子女的青壯年,經濟壓力負擔沉重。

如果利用年輕時打拚來的房子,申請以房養老貸款、自給自足,不僅能夠減輕子女經濟壓力, 不需要寄籬人下,也能有尊嚴地過晚年生活。

「以房養老」3個缺點

一、銀行的貸款成數因區域、屋況、屋齡差很大

因為以房養老的借款人,通常是沒有工作收入的老人,只用房子來作抵押當作擔保,銀行為了避免房價波動太大損失,債務人又沒有還款能力,所以銀行對房屋的鑑定價格通常比較保守,除了鑑定價格比市價低,一般會貸放的成數都偏低。

「以房養老」除了房屋的地段要好,其他偏遠地區房子就不會承作了。而貸款成數大約只有5成到7成。因為整體的可貸金額偏低,結果就是老人每個月拿到的年金不足以負擔所有生活費用。

二、每個月領的養老金穩定但不固定

因為銀行的以房養老貸款,是採用內扣利息的方式,每個月銀行支付給你的收入,在一段時間之後,因為內扣利息支出,時間越久利息愈多,錢就領的越少。這種方式會造成在年紀越大,生活費就變的更少,愈老反而越窮。

以下我用「以房養老」利息內扣的方式來舉例說明:

假設以房養老的房產額度1200萬元。貸款年限為20年,

每月銀行給付新台幣50,000元。1200萬分成240個月(20年期×12個月)。
利息:假設利息總費用率2%計。50,000元×2%÷12=83.3元(月扣)利息。以此類推……逐漸減少。

第一個月可領50,000元。
第二個月實領49,916元(50,000-83.3利息內扣)。
第三個月實領49,833元(50,000-(83.3×2)利息內扣)。

隨著銀行每月的貸款本金增加,每月需扣除的利息也會逐步增加。目前銀行訂定扣息上限是月付金額的1/3,就是利息扣到月付的1/3就不再增加扣款,用意是讓月領可以維持至少2/3的月付金額,來保障基本生活。

三、活的太老長壽危機

雖說現在平均壽命有80多歲,如果60歲辦理以房養老貸款,以現在銀行貸款期限30年來算,90歲就是貸款的期限了。到期除非把貸款金額還清,否則銀行會在30年後,依照契約收回欠款金額,如果還不起,銀行會拍賣房屋來償還欠款金額。到那時候如果老人仍然健在,又沒有錢去償還貸款,就可能會面臨無房沒有財產的狀況。

「以房養老」小心債留子孫

所以想辦理「以房養老」千萬要精打細算,甚至要考慮子女繼承問題,因為一不小心搞不好會債留子孫。

我們要知道以房養老,是把房子拿去辦了「貸款」,所以房產所有權人仍是當事人。

如果債務人死亡後,子女要繼承也是可以的,不過需要注意的是,繼承人可以有二種選擇:

  1. 子女清償貸款繼承不動產。
  2. 子女沒有能力清償債務,或順利把房子轉貸、變賣的話,銀行就會以抵押權人的身分,到法院進行拍賣房屋,用來清償借款人所累積的債務。

因為拍賣房屋的價格一定比正常出售價格低,法院會等到還完債務還有剩餘的錢,才將剩餘的錢還給繼承人。

這時就要特別注意了:房屋拍賣價格如果不夠還貸款,繼承人又沒有去做拋棄繼承,或是限定繼承程序沒處理好,就有可能債留子孫。

由於牽涉到繼承問題,在申辦「以房養老」貸款時,銀行有時會要求法定繼承人來擔任通知義務人,有的甚至要求出具同意書才可辦理。

但如果申貸前沒和子女做好溝通,也可能在辦理過程不順利,但也可以多問幾家銀行,還是不少銀行不需要這麼麻煩。

大家在辦理以房養老一定要特別注意,因為金額比較龐,當中牽涉到理財繼承法律細節很多,要規畫財產傳承或是安排以房養老之前,記得要注意以上的問題,多方評估再決定。

「學習理財法律!」善用專業人士幫忙,可以省錢減少糾紛。

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