戀愛轟轟烈烈、買房清清楚楚
「共同登記」讓你不會人財兩失
「我們幾個朋友想回高雄投資，大家出錢一起買房，有什麼要注意的？」
「我們打算一年後結婚，不過台北房價實在太高想要一起買房，是登記一個人名下?還是兩個人都登記比較好？」
最近房產實在太熱門， 很多人躍躍欲試，不管是投資還是結婚，能一起買房子都是對未來有美好的計畫。
不過買了房屋要考慮的事情實在很多，像是房屋要登記誰的名字?貸款、水電費、管理費要誰繳?有出租收益的錢怎麼分?這些都必須在事前考慮好，否則未來一有狀況就會撕破臉，為了錢，朋友間互告上法院也是常見的事。
Table of Contents
今天影片就來介紹
1、婚前買房登記誰的名字?
2、二人一起登記的「共同持有」有什麼優缺點?
3、注意6件事，避開合資買房的金錢糾紛
共同買房屋二種登記的類型
一、共同登記
二、只登記在一個人的名下
又可以分成3種來保障自已的權利：
- 借名登記
- 預告登記
- 信託登記
登記別人名字小心人財兩失
不過，因為律師先生瑋哥分享過，曾有情侶婚前買房登記女方名字。但不幸，婚後二年兩人要離婚。
這時男方因為頭期款和貸款都是他繳的，所以離婚時，男方主張夫妻的剩餘財產請求權，要求分一半房產。
不過因為我國的夫妻法定財產制只有針對婚後財產，且女方把當時男方說要送她房產的證據，蒐集的很完整，所以男方被判敗訴。
婚前買房送女方，之後又離婚，還要不回房子，說是人財兩失也不為過。
所以下面介紹的「共同登記」，對保守理財的人是最安全穩當的一種方式。
合買房屋「共同持有」有什麼優缺點?
為了避免將來感情生變而後續有了產權糾紛，不管是夫妻或情侶、朋友，共同登記是最公平也是最安心的方法，因為房屋產權清清楚楚，自已買的部分所有權就握在自已的手中。
雖然很多人說：感情這麼好的情侶夫妻幹嘛分這麼清楚?
也有投資專家說：婚前買房共同登記的方式會花更多錢，對投資來說不划算。
但Rita還是想說：如果你是對投資比較保守，也不是以投資房產為主業，希望把財產握在手中才安心的人，最好還是採取共同登記的方式。
共同登記有那些好處?
- 產權清楚。雙方都持有自已一部分的產權，謄本上也會記載共有人姓名，還可以標註各自持分比例，假如之後分手了，或是投資想法不同了，大家還是可以自由處分自己持有的產權。避免到時候對方脫產導致拿不到你應有的部分，
- 增加合夥投資人彼此的信心、增進夫妻或男女朋友感情。
- 降低購屋成本。在購屋能力還不足時，可以用較少的資金加入投資不動產的行列。
- 掌握處分收益的權利在手中。共同登記如果沒有經過對方同意，不可以進行買賣、出租等行為。
不過，這一點要特別注意，每個人可能在出資比例不同，最好購屋時能再訂一份合約，上面要記得標註2人個別出資的比例、貸款的成數、費用誰出、收益的分配，未來拆分才有依據。
另外，房屋持有的成數，也會影響後續誰可以直接處分。
在《土地法》第34 條之1 有規定：
「共有土地或建築物，只要共有人過半數，持有部分也過半數就可以直接處分。或是持有的部分合計超過2/3 ，也可以直接處分。」為了避免未來其中一人有私心擅自處分，記得登記時要小心持有比例的問題。
「共同登記」的缺點
- 任何一方要處理不動產的時候，除了上述土地法的規定外，都需要共有人同意。在出售和出租時都比較麻煩。萬一你真的需要用錢的時候，這筆不動產投資就變成不能動的資產了。
- 若是同住在一起，各共有人的房屋稅、土地稅都要分開繳納。愈多人持有愈麻煩。
- 未來處分繳的稅賦比較多。投資的稅賦本來就比自住高，而且結婚後，夫妻二人要出售房屋時，賣房還會用掉「一生一次自用住宅的土地增值稅的10%優惠稅率」，則二人的名額就都被佔用掉了。
- 貸款比較麻煩。
RITA在銀行擔任房貸授信時，遇到申請的房貸如果是共有房屋，貸款給的成數一定比單一人自住的貸款成數低1~2成。
而且因為產權複雜，銀行的貸款利率也會比自用住宅高。
若是調查所有共有人的聯徵紀錄，若其中有一人信用不良，更會影響房屋貸款的成數。
這時候用來投資的合買房屋，共同持有的投資成本就墊高很多了。
合購房產經常發生糾紛的6個注意事項
- 最好保留所有交易收據、匯款單、稅賦收據，做為出資的證明。
- 房屋若是大家共同做為住宅使用，最好能以書面約定各種費用由誰繳納。
- 共同持有房產要做為出租使用時，要事先依《民法》第818條、820條做好管理協議。
- 與他人合購房屋時，最好先了解對方財務狀況，否則不但貸不到好的成數和利率，或是對方有欠債導致房子被拍賣，即使你是共有人有優先承買權，未必短時間內能湊出購買的錢，房子被法拍所得的錢仍需清償對方的債務。
- 個人的持份最好不要太低，如果依照《土地法》第34 條之1的規定，其他人有超過2/3的持分，就可以不經過你，直接有處分不動產的權利。
- 上述與人合購房產訂立的私人契約，最好都能到法院或找公證人進行公證，以免他方日後不承認契約效力。
不過真的很少情侶會在戀愛期間，還特別簽契約、公證雙方出資比例，遇到狀況時都要舉證各自負擔的款項與金流。
就算好朋友合夥買房產，也常常會為了利益而產生爭議，雙方鬧上法庭。
俗話說「親兄弟明算帳」，雖然不希望和親近的朋友發生金錢糾紛，但共同買房是一件人生中的大事，一定要先學好相關的理財法律知識，才不會造成「人財兩失」。
本文為律師先生瑋哥提供案例
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