【共有物不想賣】家人要賣共有持分房屋,我可以不賣嗎?「原物分割」是什麼 #Youtube62

by Rita
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最近台北西門町有名的楊桃冰店,店鋪在6月要被執行拍賣。原因是店面所有權是十多個鄭姓家族成員共同持有的,​

因為每個人對持有店面的想法不一,有的人想要安穩靠收租金就覺得很不錯了,​但有的人因為財務狀況不佳,​就想賣掉房屋分到一大筆錢來過日子。

因為所有權人太多,大家意見都不一樣,有人想賣高價賺一筆,有的人覺得自已要買持分,當然愈低愈好。所以一群人實在很難協商成功,​最後就變成堂兄弟姐妹大家一起選擇到法院來分割共有物。

上次提到不動產比要常用的有2種分割方法,一種是「原物分割」,一種是「變價分割」。

🙋🏻‍♂️網友來詢問:如果想要保有土地房屋不想被拍賣掉,有什麼方法可以主張呢?

這篇文章就是教大家什麼是「原物分割」?如何爭取保留原物不要被拍賣的2種方法。

【共有物不想賣】共有人要賣持分房屋,我可以不賣嗎?2種方法原物分割保住房產【橘子姐的熟齡理法院】#62

之前介紹過在共同繼承不動產時候,很多人會選擇把自己的持份賣掉,因為共同管理不動產麻煩太多了,拿回自已被分配到的錢比較簡單。

延伸閱讀:【房屋持分喬不攏?】共有物分割「原物分割」「變價分割」程序怎麼做

不過也有人會想要保留祖先留下來的房地產,或是已經居住在房屋裡面了,就算只有共有人,也不想要搬出去,想要保留原來的房子使用權。更不希望房地產是被法院被拍賣掉。下面的二種方法可以供參考。

一、「協議分割」

這種方法是所有的共有人大家坐下來談,每個人都提出自已的分割想法。(民法第824條第1項

1、要件:需要全體共有人意見一致

只要有一個人不同意,協議分割的方法就不能成立。

2、適合:共有人數少,共有人全體意見單純一致。

3、登記後才發生效力。

大家都協商同意後,要去地政機關登記才發生效力。

4、優點:省訴訟的費用也省時間。

因為一個分割共有物訴訟,有時候訴訟期間長達數年,還要花訴訟費用、鑑價費用,如果大家可以坐下來協商成功,真的可以省錢又省事,不用上法院了。

像西門町的楊桃冰店,因為共有人有十多個人,而且店面是單獨的透天厝沒有獨立的出入口,沒有辦法分隔成每人一戶房屋,所以想要保留房屋所有權的共有人,就要出錢把想賣掉的人的持分買回來。不過因為房屋價值高達1億多新台幣,想要買回持分的人也要很有財力。因為人多嘴雜,錢也談不攏,只好上法院請有公信力的機關來幫忙分割共有物了。

二、請法院分割共有物「原物分割」

如果協議分割方式談不成,到法院去申請共有物分割,法院其實也會先考慮原物分割。(民法第824條第2項)

這時你可以提出你的原物分割方案,向法院爭取你希望不動產的分配方式,不過你所主張的方案,有一些條件和流程要注意,才能夠爭取到法院選擇你提出來的分割方案。

1任何一人就可以提起分割共有物訴訟

依民法第823條規定,共有人均可請求分割共有物,也可以隨時請求分割共有物。不動產、動產都是一樣的。

2、訴訟要全體共有人都必須參加

分割共有物是把共有物的全部來進行分配,當然必須讓全體的共有人,都參與其中表示意見,同時也對所有的共有人發生效力。

所以西門町的楊桃冰店十幾個共有人,這些共有人不是當原告就是要當被告,不能漏掉任何一個共有人,否則會變成違法判法,這在提起訴訟時特別的小心。

3、法院會調查房屋土地相關資料

為了要確認全部的共有人都是訴訟的當事人,一開始法院會要求原告提出:土地房屋的謄本,和全體共有人的戶籍謄本。

如果發生共有人已死亡的情形,法院會要求原告再提出繼承系統表,以及全體繼承人的戶籍謄本,確認全體共有人的範圍。

4、分配時會考慮土地上有沒有地上物或建物

如果是土地分割的時候,法院會儘量把地上物或建物坐落的基地,分配給所有權人或是使用人。

不過這種地上物或是建物,還需要去考慮有沒有保留的價值,如果是破敗不堪使用,法院也不會把這塊土地判給你。

5、不動產分割要注意通行權的問題

每一位主張要原物分割的人,都可以提出分割的方案給法院參考。

但是你的分割方案要合理公平,你不能把土地或房屋分配到只有一部分可以對外通行,而有一些人的土地房屋是沒辦法對外通行。如果你的分配方案,是讓土地變成無路可走的袋地,或是分割後反而造成畸零地,法院也是不會裁定判給你的。

如果是房屋就更麻煩,因為房屋構造的問題很難直接劃分。例如楊桃冰店坪數不大,如果方案是一人分一小塊店面,反而有些人沒有出入口,這種分割方式在地政機關是沒有辦法登記的。

所以如果是申請原物分割的方案,法院通常會去現場勘驗測量,看看用怎麼樣的劃分方式最好。

6、提出分割方案地政機關的測量費必繳

一旦你提出分割共有物的方案,法院就會囑托地政事務所到現場去測量。這時候法院裁量要你繳的測量費,這個費用一定要去繳,只有繳了費,地政事務所才會去把你的分割方案測量出來。如果將來法院想要採用你的分割方案,就一定要有地政事務所的複丈成果圖。如果你為了省錢沒有去繳納費用,法院就不可能採用你的分割方案,這點要特別的注意。

7、提出分割方案鑑價費用必繳

有些土地建物沒辦法像蛋糕切成等分,例如有些地方比較崎嶇或是沒有臨路,如果你建議的部分價值有高低差別,就要向法院去申請鑑價,這時法院會去囑托不動產估價師鑑價,再來用鑑價的結果評估。看看每一個共有人分到的土地建物有沒有價差?如果有價差應該要如何補償另外的共有人。

如果提出來的分割方案是獨厚少數的人,而分割方案又沒有去請法院鑑價,用錢補償給分配到比較吃虧的人,這種不公平的分割方案,法院也不會答應你的請求。

所以在想要保有原物分割的方式,一定要小心上面的幾點注意事項,你才可以提出一個公平又合理的分割方案,讓法院把你所想要的房屋土地分配給你。

三、「變價分割」拍賣,共有人優先承買權

  1. 不動產的共有人出賣其應有部分時,他共有人可以行使優先承買權,此由土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購
  2. 執行法院的拍賣,性質上為買賣之一種,於執行拍賣共有土地全部時,共有人自亦有依同樣條件優先承購之權。民法第824條第7項規定:「變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」

最後一種方法,就是等法院變價拍賣後,共有人用優先購承買權把房地產再買回來,也可以保留房地產的所有。

🍊Rita小提醒

因為繼承共有物和分割,會牽涉到比較多地政稅務和法律的行為,如果共有人數比較多,房地產又比較複雜的狀況,最好盡早分割不要把共有關係弄的太複雜。

也可以向專業人士或律師諮詢細節,把分割共有物的建議方案做的比較完整,用專業的方式去爭取和談判,盡量讓法院做出同意你提出有利全體共有人的分配方案。

這才是皆大歡喜的分割方案,利用專業可以讓你省錢又減少糾紛

「學習理財法律!」善用專業人士,省錢減少糾紛。

【共有物分割訴訟】繼承共有房地產兄弟吵翻天,法院幫你「原物分配」「變價分割」程序【Rita橘子姐的理法院】#61

🧑🏻‍⚖️本文為律師先生瑋哥提供案例

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